Il feticismo (tutto italiano) del mercato immobiliare

Non sono un esperto del mercato immobiliare, sto affrontando questo argomento perché in Italia gli investimenti immobiliari hanno sempre goduto di ottima stampa e altrettanto appeal da parte degli investitori.

Per motivi diversi non desidero soffermarmi a lungo su questo argomento.

Il primo di essi è che non “mi piace vincere facile”.

Il secondo è che, occupandomi di investimenti mobiliari, questo breve excursus potrebbe apparire come un bieco tentativo di “portare acqua al mio mulino”. E neppure questa è una cosa che mi piace molto.

Per trattarlo rapidamente e senza bisogno di esporre opinioni personali mi è sufficiente mostrare due grafici che lo illustrano in maniera impeccabile, senza necessità di chiose, opinioni personali e argomentazioni ulteriori:

Per sgombrare il campo da qualsiasi dubbio voglio sottolineare che la fonte di questi dati è l’ISTAT. Sarebbe sufficiente questo grafico a smontare la secolare tesi che gli immobili a destinazione abitativa siano la forma più sicura di investimento, ma dato che nel corso degli anni sull’ISTAT ho sentito voci a dir poco fantasiose, mi sembra utile inserire anche un altro diagramma, in questo caso con fonte TECNOCASA.

Anche il più accanito dei dietrologisti penso si dovrà arrendere di fronte all’evidenza che questa fonte non stia cercando di screditare il mercato immobiliare:

Purtroppo, per questo tipo di rilevazione, non sono disponibili dati più aggiornati, ma se si compongono i due diagrammi (vedendo nel primo grafico cosa è accaduto dal secondo semestre 2016 in poi) è facile notare come l’andamento degli ultimi due anni e mezzo sia simile a quello degli anni precedenti.


Alla perdita di valore si possono senza dubbio aggiungere altri elementi che dovrebbero spingere a rivalutare l’opportunità di investire in immobili.

Dal punto di vista della disponibilità del denaro impiegato va senza dubbio tenuto in considerazione il tempo del tutto imprevedibile prima di arrivare alla vendita  e, quindi, di rientrarne in possesso.

Affrontando il tema delle plus/minusvalenze in senso stretto, alla riduzione del valore vanno aggiunte anche altre voci:

  1. Le provvigioni dovute all’agenzia immobiliare (sia in acquisto che in vendita)
  2. Gli eventuali interessi pagati per il mutuo
  3. Le spese di manutenzione straordinaria ( anche di condominio e ordinarie se l’immobile è sfitto)
  4. Le imposte

A sostegno della “mistica immobiliare” va (ma sarebbe meglio scrivere andrebbe) incluso in questo calcolo anche il canone di locazione proveniente dall’immobile. Negli ultimi 10 anni, secondo una approssimazione condivisa da molte realtà, questo valore si è mosso intorno al 3% (naturalmente lordo) del valore dell’immobile stesso. Mi pare quasi superfluo sottolineare che, volendo vendere un immobile in locazione, non è detto che i locatari siano sempre disposti a lasciarlo senza fare storie (o danni) e senza prolungare fino allo sfinimento i tempi per liberarlo. A questo proposito si potrebbero citare le innumerevoli cause per sfratto e la durata di queste ultime, ma questo è un tema molto complesso e mi porterebbe troppo lontano.

Sono certo che a tutti sia capitato di ascoltare storie sulle difficoltà relative a questo tipo di faccende…

Sommando tutti i dati fin qui espressi, è davvero difficile comprendere l’attaccamento quasi feticistico che molti italiani nutrono per questo tipo di impiego del denaro.

Voglio essere chiaro: non sto parlando della casa in cui si abita e neppure (se lo si desidera) della seconda casa al mare, in montagna o al lago, quelli sono beni d’uso, non un investimento. Sto parlando di mercato immobiliare come forma di uso dei risparmi, più o meno grandi che siano.

Non credo ci sia altro da aggiungere sul mercato immobiliare. Se dopo quanto illustrato qualcuno è ancora convinto che il “mattone” sia ancora un investimento sensato posso solo arrendermi.

Mi concedo soltanto una piccola nota di carattere personale.

Se nel secondo semestre del 2007 un cliente mi avesse chiesto una consulenza per investire nel mercato finanziario una somma qualsiasi e dopo 12 anni l’esito della mia consulenza avesse  portato (più o meno) a dimezzare tale somma, temo avrei dovuto assumere un paio di guardie del corpo molto ben addestrate.

Per fortuna non ne ho avuto bisogno.

Questo non perché io sia un genio della finanza, per motivare la mancata assunzione delle guardie del corpo è sufficiente dare uno sguardo i grafici di una qualsiasi attività finanziaria.

Potrei copiaincollare i grafici dei mercati obbligazionari (in euro, dollari, sterline nelle valute di qualsiasi mercato emergente) o i grafici del mercato azionario (di ogni nazione, continente e globale) o di tutti gli indici che nascono dalle unioni di questi ultimi più meno bilanciate di questi ultimi, ma non lo farò. L’ho scritto all’inizio: non mi piace vincere facile.

Se qualcuno non si sentirà convinto da quanto ho illustrato potrà cercarli in rete e non  non avrà difficoltà a trovarli.

Visto che non si fida faccia almeno un po’ di fatica.


Daniele Borghi è un consulente finanziario che svolge la sua attività prevalentemente a Roma. Dal 1991 ad oggi ha aiutato di più di 600 famiglie e decine di aziende a raggiungere i loro obiettivi finanziari. Ha collaborato con studi di commercialisti e scritto articoli a tema finanziario su riviste del settore e generaliste. Se hai domande da porgli o situazioni finanziarie di cui vorresti capire di più, scrivigli e sarà felice di risponderti.


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